¿ Cuanto cuesta hacerse una casa en una parcela urbanizable ?
Cerca de una ciudad. En zonas rurales y sus casas a restaurar el ejemplo es diferente.
Vamos a intenta saber su precio aproximado, esto varia según parámetros utilizados.
Podemos comprar una casa para entrar a vivir en una urbanización de una ciudad, reformarla o bien comprarnos el terreno y construirla, antes debemos de mirar todas las posibilidades y saber sobre todo el presupuesto que contamos o bien de la financiación aprobada por nuestra entidad bancaria, esto es muy importante antes de aventurarnos al proceso de compra.
En caso de comprar una vivienda ya construida, si se tiene claro todo, solo basta ver la que nos guste según presupuesto y comprarla, ya reformada o no. Aconsejamos en suelo rústico rural urbanizable ya comprar un terreno con una construcción, será más fácil todo.
En el caso que nos ocupa ¿ vale la pena comprar una parcela urbana urbanizable para construir nuestra casa en una urbanización a pocos kms de una ciudad o cerca de ella ? nuestra contestación es si, pero antes habremos rechazado la posibilidad de la compra de una ya construida por diferentes motivos, entonces solo nos queda comprar un terreno y construirla a nuestro gusto. Vamos a estudiar dicha solución, sin antes advertir la dedicación y tiempo que nos llevará, posibles dolores de cabeza, entre otros aspectos, eso si antes de contratar a un profesional solicite 3-4 presupuestos y después redacte un buen contrato.
Empezamos a buscar la parcela en las zonas preferidas , sus precios varías según provincias, localidades, entorno, morfología de la parcela, servicios de que disponga, distancia a los servicios, buena comunicación y accesos , etc.. por poner un ejemplo nos remitimos a los precios medios que el Ministerio de Fomento publica periódicamente, también podemos pedir una tasación o ver las ofertas en página webs de parcelas en venta, esta por termino medio observaremos que sus precio son más elevado pues los propietarios en muchos casos ponen los precios comparando con las que se venden en su población, esto nos da un margen de bajada y precio final al que se llegan a vender entre un 25-35% menos incluso mucho más. Ejemplo si nos piden 150.000€ su precio de venta con una tasación real sea 90.000 – 98.000€ .
Avisamos que antes de comprar una propiedad póngase en manos de profesionales cualificados, visite el ayuntamiento, solicite la normativa urbanística, pero su asesor Inmobiliario lo hará por Ud.
Pero al final veremos otro método para saber el precio real de la parcela, una vez sumado todo los gatos y la casa construida , en caso de venta que valor tiene en el mercado , deberemos de restar el valor precio mercado - tasación m2 de la casa en la zona, ver el precio real del terreno, restando esos parámetros.
Por poner un ejemplo según el Ministerio de Fomento el precio medio de venta de parcelas en poblaciones distintas de España, sería en Madrid ( Boadilla del Monte ) 135€ m2, Badajoz 50€ m2, Barcelona Baix Llobregat a 80€ m2, Lugo ( Copeito ) a 56€m2, Poblaciones de Valencia media 71-80€m2, Soria 26-30€ m2, Sevilla 58€m2, etc.. Si nuestra parcela va a tener 1.000m2 veremos que en una población como la de Madrid nos costaría de media unos 135.000€ más impuestos, según zonas de España entre el 7-10 % más por Impuesto de transmisiones patrimoniales y ADJ . Más notaria, registro, gestoría, un 1-2 más.
Ahora nos toca realizar el proyecto, planos, etc.. buscar al arquitecto, estos nos puede supondrá un 10-12% ( arquitecto un 6-8% , aparejador un 3-4% según m2 que deseemos construir y su valor , cuanto más presupuestado mayor será el coste del arquitecto y aparejador. Pero como en todo solicite 3-4 presupuestos nos podemos ahorrar mucho.
Tenemos el proyecto, planos, etc.. nos toca solicitar la licencia de obras, esto nos costará según presupuesto entregado por el arquitecto y el constructor un 2-4% más , según ayuntamiento.
Ahora ya tenemos elegido 3-4 constructores, albañiles, profesionales de la zona o bien nos lo han recomendado, solicitamos el presupuesto ejemplo para una casa de 200m2, su coste total de construcción según calidades varia , nos podemos ir a una calidad normal baja a 600€ m2 , media 800€ y alta a 1.000 -1200€ m2, nos podemos quedar de media con los 800€ m2, esto nos daría unos 160.000€ de construcción , sin contar con los gastos ya mencionados, que hay que sumar.
Nos tocas después el ajardinamiento, cercas, vallas, acondicionamiento. exterior, no es caro pero si unos es manitas se ahorrará mucho.
Nos tocas al final el alta en el catastro, licencia de 1º ocupación, alta de suministros luz y agua que nos puede salir por unos 300-500€ , ( la acometida debe de estar hecha) la cedula de habitabilidad unos 150-200€ o menos según zona, y si lo deseamos no obligatorio hacer la escritura de obra nueva, registro, no todo el mundo la hace, ya se tendrá tiempo, en este caso nos ahorramos un 2-2,5%
En España no es obligatorio registrar una casa si no se va a pedir una hipoteca, si es el caso nos la van a solicitar la nota simple del registro,
Como nos podemos ahorrar mucho más en el caso de la construcción , un consejo: sea Ud el promotor, busque a los profesionales y contrátelos, albañil, carpintero, electricista, pintor, fontanería, maquinaria, jardinero, compre el material le harán descuentos de un 10-30% según casas de materiales, de esta forma de ahorra un 15-25% del total y sobre todo del beneficio industrial del constructor.
Resumimos vale la pena construir nuestra casa en una parcela o comprar una casa ya construida , hagamos un ejemplo :
Nos vamos a un portal generalista pues estamos estudiando un caso de una vivienda cerca de una gran ciudad , a unos 15-30 kms máximo de su centro:
Ejemplo que vemos en las webs de media, venta Chalé de 200m2, bien situado con todos los servicios, a 20 minutos del centro, parcela de 1.000m2, para entrar a vivir sin reformas, año construcción 1.996, zona Barcelona- Madrid , precio medio de venta 420.000€ ( 2.100€ m2 )
Opción si compramos la parcela , coste:
Compra parcela 1.000m2 , media 100.000€
ITP – AJD , notaria, registro, 11.000€
Arquitecto, dirección obra
profesionales, etc 20.000€
Licencias permisos , impuestos 3% 6.000€
Construcción 200m2 a 800€ m2, 160.000€
Suministros, agua, luz, 1.000€
Cédula, catastro, CE , gestoría, etc. 1.000€
Seguros 700€
Exterior acondicionamiento casa 10.000€
Obra nueva ( consultar )
Varios, certificados, etc. 2-3% 5.000€
Dto como promotor , en caso
De optar por búsqueda profesionales
Y beneficio industrial 15% - 24.000€
Total coste= ----------------------------- 290.700€
Ahorro, = 420.000€ -290.700€ = 129.300€
( importante negociar y comprar la parcela al precio real , pedir 3-4 presupuestos a todo los profesionales, dirigir y contratar a los profesionales del ramo, compra de material si se opta por esta opción, etc.. si escogemos la opción de que el constructor gestione todo el proceso de construcción el beneficio industrial no se descontará )
Se puede ahorrar en el precio de construcción disminuyendo m2 de construcción o dejando la 1º planta diáfana para garaje, vacía , etc.. se ahorra unos miles de € .
Recuerde otra opción de grandes reformas en este caso también es buena opción comprar una casa que las necesite, con los datos expuestos del ramo de albañilería y profesionales.
Nota: este ejemplo para casa rurales, rústicas no se aplica pero se puede coger estas ideas.
Para terminar , no olvide de redactar un buen contrato con todos los participantes en el proceso.
