Tengo un alquiler con opción de compra ¿qué impuestos pagaré si compro la casa?
Estos son los impuestos que hay que pagar en caso de que el inquilino decida ejercitar su opción y, por tanto, comprar la casa. Pongamos el caso de que nos encontramos ante una segunda transmisión de vivienda entre particulares.
Con el ejercicio de la opción de compra, el inquilino se convierte en el comprador del inmueble que hasta entonces ocupaba bajo el arrendamiento. Como consecuencia de la compraventa del inmueble, se va a generar una nueva transmisión patrimonial, que deberá tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).Como es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, cada una aplica un porcentaje distinto: en Madrid es un 6%, en Cataluña un 10%, en Baleares hay una escala progresiva al 8%, 9%, y 10%. Además, también puede haber bonificaciones especiales si los compradores o la vivienda reúnen determinados requisitos (edad, VPO, etc.)Desde el punto de vista del comprador, el principal problema es determinar cuál será la base imponible, es decir, el importe sobre el cual tiene que aplicarse el porcentaje que corresponda, para saber cuánto hay que pagar:
- Si entendemos que la base imponible es el precio de compra completo, resultará que el arrendatario-comprador estará pagando el mismo impuesto dos veces por la misma cantidad: por la prima de la opción y el arrendamiento, y ahora como parte del precio de la compraventa.
- Por su parte, si entendemos que la base imponible debe ser el precio de compra minorado en todas las cantidades que se deduzcan (esto es, el precio menos la prima de la opción y las rentas aplicables), el problema puede ser que la base imponible se reduzca demasiado, por lo que se corre el peligro de que la base imponible se sitúe por debajo del valor real del bien, con la posibilidad de una liquidación complementaria.
Por parte del casero-vendedor, habrá que abonar dos impuestos distintos:
- El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o “plusvalía municipal”), que es un impuesto de los Ayuntamientos. Para calcularlo, tendremos que saber cuál es el valor catastral de suelo correspondiente a nuestra vivienda (suele venir desglosado en el recibo de IBI), y calcular, según el número de años de propiedad del inmueble, el incremento teórico del valor del suelo de nuestra vivienda.
- Por otro lado, la venta generará al vendedor un ingreso que deberá incluir en su declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Para el cálculo del impuesto a pagar, hay que calcular la ganancia patrimonial que la venta ha supuesto para el vendedor, esto es, cuánto dinero ha ganado como consecuencia de dicha venta.
Si bien el cálculo correcto es más complejo de lo que señalamos aquí, la ganancia patrimonial se podría calcular -de forma tosca- como:Precio de venta – Precio de compra del inmueble
Asociación Peritos Judiciales Inmobiliarios
