Reparaciones en pisos en alquiler: 5 casos prácticos
¿Quién debe hacer las reparaciones en la vivienda arrendada? Para responder a esta pregunta, en cada caso concreto, debemos atenernos a lo previsto en la normativa y las resoluciones dictadas al respecto por los Tribunales en interpretación de esa normativa.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. (Art. 21.1 LAU) Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario (art. 21.4 LAU). El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.(art. 1.563 CC). El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.(art. 1.564 CC)
Conviene subrayar que en la mayoría de los casos los implicados no acuden a los Tribunales por la escasa cuantía de lo reclamado. Pero aquí tenéis algunos casos que sí que han llegado a ser juzgados y las decisiones de los jueces.
Caso 1 – SAP Barcelona 23/12/2015
En un supuesto de inundación de local por rotura del plato de ducha de la vivienda alquilada en el piso superior, declara responsable al arrendador de la vivienda puesto que el inquilino le comunicó a la propietaria la producción de los daños y en cuanto que arrendadora de la vivienda está obligada a realizar las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. También es responsable el inquilino por culpa objetiva o de riesgo conforme al art. 1910 CC.
Caso 2 – SAP Barcelona 4/11/2015
En un alquiler de renta antigua deniega la reparación de la instalación eléctrica, solicitada por el inquilino, por: a) no se concreta por el actor los defectos que presenta y que necesitan ser reparados; b) los peritos indicaron que la instalación eléctrica no presenta defecto alguno y cumple normativa; y c) es cierto que el arrendatario carece de suministro de luz por haberse cortado el mismo por la compañía suministradora, pero no lo es menos que ello no fue debido a que la instalación no cumpliera normativa, como se indica en la demanda, sino que el corte y retirada de contador es imputable al inquilino que no pagó las correspondientes facturas de luz.
Caso 3 – SAP Madrid 2/10/2015
Se pormenorizan varios supuestos:
a.- Paga inquilino Pintura: Si se pactó que se devolvería la vivienda con las paredes y suelos en perfecto estado de pintura y pulimento supone que el inquilino debe pintar nuevamente la vivienda respetando los colores originales.
b.- Paga casero. Avería puerta blindada, al no haberse demostrado el origen de la avería -por el uso respondería el arrendatario o por fallo del mecanismo corresponde al arrendador- es éste el que debe probar y por tanto le perjudica la ausencia de prueba, lo mismo cabe decir, con iguales argumentos, respecto a la persiana de acceso a la piscina y el ajuste de su motor.
c).- Paga casero Gastos de jardinería, debe tenerse en cuenta que al estar compuesto el jardín de organismos vivos, la apariencia de los bienes irá cambiando con los años, como también puede producirse el envejecimiento y pérdida natural de algunas plantas, lo cual no puede calificarse de deterioro. Por eso, no puede exigirse al arrendatario la devolución del bien exactamente en el mismo estado original, pues no es necesariamente el uso de la dependencia lo determinante de su desarrollo, apariencia y final.
d).- Paga inquilino. Sellado y colocación de la tela de impermeabilización de las jardineras, pues si precisa de sellado es porque el elemento se ha perforado o rajado, en cuyo caso, corresponde al arrendatario demostrar que se debió a un hecho ajeno a su culpa.
e) Paga inquilino. Reparación de un toldo y una caldera realizada por el inquilino, pone de relieve que el mismo arrendatario se consideraba obligado a hacer esas reparaciones, creando con ello un acto propio, por el que no puede reclamar compensación.
f) Paga inquilino. Reparación de la lavadora y la secadora, puesto que los inquilinos no han demostrado que los menoscabos de esos objetos incluidos entre los bienes arrendados se produjesen por causas ajenas a su culpa, deben satisfacer su coste.
g) Paga inquilino Pérdida del manzano y el níspero, al tratarse de árboles frutales no es concebible una vida efímera que justifique su pérdida en los años de vigencia del contrato, por lo que debe acudirse a lo dispuesto en el artículo 1.563 CC para fundamentar la responsabilidad de los arrendatarios.
Caso 4 – SAP La Coruña 16/06/2015
a).- Paga inquilino. Reparación fregadero y cisterna: La experiencia demuestra que el atasco de un desagüe o la reparación de una cisterna, tienen mucho que ver con el uso cotidiano de la vivienda arrendada, tratándose de pequeñas reparaciones de escasa cuantía, consustanciales al desgaste diario de una cosa, por lo que legalmente son de cargo del arrendatario y no del arrendador.
b.- Paga Comunidad de propietarios. Reparación del balcón de la vivienda arrendada: Se reitera como doctrina jurisprudencial que “el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.” La claridad de los términos de esta doctrina, que excluye la acción del arrendatario contra el arrendador en el supuesto fáctico del caso.
Caso 5 – SAP Bilbao 23/03/2015
a) Paga inquilino. Factura Iberdrola derechos de extensión, acceso y enganche. La Audiencia discrepando de la Juzgadora, considera que, en el presente caso, tal gasto lo es por cuenta del arrendatario ya que en su declaración admite que cuando arrienda no tenía contador propio, pues la luz procedía de un cable de otro local contiguo del arrendado.
b) Paga casero. Instalación del toldo: Tal importe no debe ser satisfecho por la parte arrendataria, en modo alguno puede considerarse una obra que debiendo ser consentida al fin de la relación deba quedar en beneficio del inmueble, pues ni está prohibida en el contrato ya que se trata de un elemento separable del lugar donde se fija, sin daño alguno, del mismo modo que el arrendatario se ha llevado otros elementos que él colocó.
c) Paga casero. Limpieza: No se puede exigir ese importe al inquilino porque una cosa es que el inmueble y su equipamiento se devuelvan sucios y otra que la parte arrendadora entienda que es precisa una limpieza profesional para dejarlo en perfecto estado, máxime si no está acreditado que se entregara así.
Reparaciones en pisos en alquiler: 5 casos prácticos
¿Quién debe hacer las reparaciones en la vivienda arrendada? Para responder a esta pregunta, en cada caso concreto, debemos atenernos a lo previsto en la normativa y las resoluciones dictadas al respecto por los Tribunales en interpretación de esa normativa.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. (Art. 21.1 LAU) Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario (art. 21.4 LAU). El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.(art. 1.563 CC). El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.(art. 1.564 CC)
Conviene subrayar que en la mayoría de los casos los implicados no acuden a los Tribunales por la escasa cuantía de lo reclamado. Pero aquí tenéis algunos casos que sí que han llegado a ser juzgados y las decisiones de los jueces.
Caso 1 – SAP Barcelona 23/12/2015
En un supuesto de inundación de local por rotura del plato de ducha de la vivienda alquilada en el piso superior, declara responsable al arrendador de la vivienda puesto que el inquilino le comunicó a la propietaria la producción de los daños y en cuanto que arrendadora de la vivienda está obligada a realizar las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. También es responsable el inquilino por culpa objetiva o de riesgo conforme al art. 1910 CC.
Caso 2 – SAP Barcelona 4/11/2015
En un alquiler de renta antigua deniega la reparación de la instalación eléctrica, solicitada por el inquilino, por: a) no se concreta por el actor los defectos que presenta y que necesitan ser reparados; b) los peritos indicaron que la instalación eléctrica no presenta defecto alguno y cumple normativa; y c) es cierto que el arrendatario carece de suministro de luz por haberse cortado el mismo por la compañía suministradora, pero no lo es menos que ello no fue debido a que la instalación no cumpliera normativa, como se indica en la demanda, sino que el corte y retirada de contador es imputable al inquilino que no pagó las correspondientes facturas de luz.
Caso 3 – SAP Madrid 2/10/2015
Se pormenorizan varios supuestos:
a.- Paga inquilino Pintura: Si se pactó que se devolvería la vivienda con las paredes y suelos en perfecto estado de pintura y pulimento supone que el inquilino debe pintar nuevamente la vivienda respetando los colores originales.
b.- Paga casero. Avería puerta blindada, al no haberse demostrado el origen de la avería -por el uso respondería el arrendatario o por fallo del mecanismo corresponde al arrendador- es éste el que debe probar y por tanto le perjudica la ausencia de prueba, lo mismo cabe decir, con iguales argumentos, respecto a la persiana de acceso a la piscina y el ajuste de su motor.
c).- Paga casero Gastos de jardinería, debe tenerse en cuenta que al estar compuesto el jardín de organismos vivos, la apariencia de los bienes irá cambiando con los años, como también puede producirse el envejecimiento y pérdida natural de algunas plantas, lo cual no puede calificarse de deterioro. Por eso, no puede exigirse al arrendatario la devolución del bien exactamente en el mismo estado original, pues no es necesariamente el uso de la dependencia lo determinante de su desarrollo, apariencia y final.
d).- Paga inquilino. Sellado y colocación de la tela de impermeabilización de las jardineras, pues si precisa de sellado es porque el elemento se ha perforado o rajado, en cuyo caso, corresponde al arrendatario demostrar que se debió a un hecho ajeno a su culpa.
e) Paga inquilino. Reparación de un toldo y una caldera realizada por el inquilino, pone de relieve que el mismo arrendatario se consideraba obligado a hacer esas reparaciones, creando con ello un acto propio, por el que no puede reclamar compensación.
f) Paga inquilino. Reparación de la lavadora y la secadora, puesto que los inquilinos no han demostrado que los menoscabos de esos objetos incluidos entre los bienes arrendados se produjesen por causas ajenas a su culpa, deben satisfacer su coste.
g) Paga inquilino Pérdida del manzano y el níspero, al tratarse de árboles frutales no es concebible una vida efímera que justifique su pérdida en los años de vigencia del contrato, por lo que debe acudirse a lo dispuesto en el artículo 1.563 CC para fundamentar la responsabilidad de los arrendatarios.
Caso 4 – SAP La Coruña 16/06/2015
a).- Paga inquilino. Reparación fregadero y cisterna: La experiencia demuestra que el atasco de un desagüe o la reparación de una cisterna, tienen mucho que ver con el uso cotidiano de la vivienda arrendada, tratándose de pequeñas reparaciones de escasa cuantía, consustanciales al desgaste diario de una cosa, por lo que legalmente son de cargo del arrendatario y no del arrendador.
b.- Paga Comunidad de propietarios. Reparación del balcón de la vivienda arrendada: Se reitera como doctrina jurisprudencial que “el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.” La claridad de los términos de esta doctrina, que excluye la acción del arrendatario contra el arrendador en el supuesto fáctico del caso.
Caso 5 – SAP Bilbao 23/03/2015
a) Paga inquilino. Factura Iberdrola derechos de extensión, acceso y enganche. La Audiencia discrepando de la Juzgadora, considera que, en el presente caso, tal gasto lo es por cuenta del arrendatario ya que en su declaración admite que cuando arrienda no tenía contador propio, pues la luz procedía de un cable de otro local contiguo del arrendado.
b) Paga casero. Instalación del toldo: Tal importe no debe ser satisfecho por la parte arrendataria, en modo alguno puede considerarse una obra que debiendo ser consentida al fin de la relación deba quedar en beneficio del inmueble, pues ni está prohibida en el contrato ya que se trata de un elemento separable del lugar donde se fija, sin daño alguno, del mismo modo que el arrendatario se ha llevado otros elementos que él colocó.
c) Paga casero. Limpieza: No se puede exigir ese importe al inquilino porque una cosa es que el inmueble y su equipamiento se devuelvan sucios y otra que la parte arrendadora entienda que es precisa una limpieza profesional para dejarlo en perfecto estado, máxime si no está acreditado que se entregara así.
Asociación de Peritos Judiciales Inmobiliarios, API
