Obra nueva antigua , algunos aspectos a tener en cuenta:
Obra nueva antigua, es aquella edificación que por el tiempo transcurrido se ha consolidado, dispones de toda la documentación legal o bien no, según los casos se solicitará los informes y certificados correspondientes y se desea registrar en el registro de la propiedad el cual como sabemos no es obligatorio, no todo propietario lo hace, es normal que una propiedad no esté registrada, la mayoría las que no solicitaron hipoteca.
Si se exigirá en la mayoría de casos que el banco en caso de compra-venta se lo pida a la parte compradora .También se suele hacer en casos de adjudicaciones de herencias, etc..
Qué dice el código civil C.C :
Artículo 350.- El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.
Artículo 353.- La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.
Artículo 358.- Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.
Resumimos se haga obra nueva antigua o no la propiedad es de su dueño, podrá solicitar financiación si lo desea, venderla , registrarla o no, como hemos dicho es suya sin más.
Sigamos leyendo más legislación:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística
Obra nueva :
Artículo 45 Inscripción de obras nuevas
Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.
Artículo 52 Reglas aplicables a otras construcciones
Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.
¿Cómo se justifica que ha prescrito el derecho de la administración a controlar la legalidad?
Se destacan tres:
El certificado catastral descriptivo y gráfico, pues en el se expresan tanto las coordenadas georreferenciadas de la finca (pero no de la obra salvo que ocupe toda la finca) y la fecha de la obra.
Certificación de técnico competente, en la que hay que expresar las coordenadas georreferenciadas de la finca (ojo que la georreferenciación no se hace con la latitud y la longitud), siendo que habrá que tener en cuenta las normas de coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro..
Certificación municipal, acreditativa de la antigüedad de las obras.
Se es dueño de la propiedad se inscriba o no en el Registro de la Propiedad, este no es obligatorio y la obra es la existente legalmente en el catastro, ayuntamiento, hacienda, etc..
Seguro Decenal es obligatorio para la obra nueva antigua :
En caso de solicitar el notario o registrador el seguro decenal, en caso de obra nueva antigua quedará exento según resolución B.O.E nº 227 del 13 de Julio del 2015, pues la ley de Ordenación de la edificación lo exige en su plazo de 10 años y en el caso de obra nueva antigua su edificación supera esos plazos por su antigüedad , pues la edificación lleva construida mucho más tiempo.
