NUEVA REGULACIÓN PARA LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA, SÓLO PARA CATALUÑA
1. Cualquier entrega de dinero del comprador al vendedor se presume entrega en concepto de arres confirmatorias, de manera que el importe entregado lo es como paga y señal y a cuenta del precio.
2. Si el contrato prevé el financiamiento por una entidad de Crédito, el comprador tiene la facultad de desistimiento en caso de no obtención del financiamiento. Admite pacto en contra.
3. En relación a las arras penitenciales, con la nueva normativa existe la posibilidad de constituir un depósito notarial para 6 meses y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad. El inmueble en este supuesto queda afectado a la devolución, llegado el caso.
4. Sobre la indicación de la superficie del inmueble, hay que tener en cuenta lo siguiente:
a. La referencia a la superficie es indicativa, salvo pacto en contra. Las diferencia en más o en menos no dan lugar a disconformidad, excepto que sean superiores al 10% o bien sea un requisito para el uso pactado a que se destinen los inmuebles de las mismas características.
b. Si el precio se calcula por razón de medida, una diferencia que no sobrepase el 10% da lugar a una modificación proporcional.
c. Si el precio se pacta globalmente, la diferencia en más o en menos, no da lugar a la modificación del precio, ni a disconformidad, siempre que sea la voluntad de las parte concluir el contrato en cualquier caso.
5. En relación a los inmuebles en construcción o rehabilitación con constitución de comunidad, atenderemos a las siguiente regulaciones:
a. Posibilidad de constituir régimen de comunidad sobre la finca donde se integra el elemento comprado de un edificio en construcción o rehabilitación.
b. Es necesario hacer la descripción del bien, de la finca donde se integra.
c. Se puede establecer el plazo final de la construcción o rehabilitación que no puede superar, los 10 años desde la obtención de la licencia. A falta de pacto, el plazo será el fijado por la licencia.
6. Para el caso de los inmuebles en construcción o rehabilitación previa a la licencia de obres, las novedades son:
a. En estos supuestos es necesario siempre que no sea vivienda y que el contrato se concluya antes de la obtención de la licencia. Será necesario establecer las características y condiciones de la obra, el plazo inicial y final y la calidad de los materiales usados.
b. Se puede fijar que el plazo final, el cual nunca será superior a los 10 años, se compute desde la conclusión del contrato o desde la obtención de la licencia. En este último caso, el plazo de la obtención de la licencia no puede ser superior a 2 años.
7. Las novedades introducidas en el régimen de la comunidad son las siguientes:
a. La cuota del comprador en la comunidad constituida para la construcción o rehabilitación será la misma que tanga el elemento en el régimen de propiedad horizontal en que se integra una vez construido o rehabilitado.
b. Se ha implementado la exclusión de la acción de división y derechos de adquisición preferente entre propietarios de diferentes elementos del edificio.
c. Finalizada la construcción o rehabilitación, la cuota del comprador, da lugar a la propiedad separada del elemento adquirido.
d. El vendedor puede otorgar escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal si hace constar una descripción individualizada del elemento vendido, tal como aparece en la escritura de compraventa. El elemento se debe inscribir a nombre del adquiriente.
8. El pacto resolutorio:
a. El pacto debe estar contenido en el contrato y faculta para resolver el mismo y recuperar el inmueble previo requerimiento notarial de pago de 20 días de gracia con advertencia de resolver la compraventa.
b. Requiere que el precio impagado supere el 15% del precio íntegro más los intereses. Si el pacto de ha formalizado en escritura pública inscrita en el Registro, hay que prever, para que la resolución pueda ser efectiva, la parte impagada del precio aplazado, incluidos los intereses pactados si los hay, y tiene que superar el 15% del precio íntegro más los intereses.
c. Se puede establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya tenido que percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de la resolución. El procedimiento para hacer efectivo el pacto resolutorio debe estar contenido en escritura notarial.
d. Si se han pactado intereses, se debe incorporar en la escritura un cuadro de amortización. El tipo de interés tiene que ser fijo, se tiene que devengar por meses vencidos y no puede superar el interés legal en el momento de la otorgación de la escritura, incrementado en un 50%. El vendedor no puede reclamar nada para cuotas futuras no vencidas.
NUEVA REGULACIÓN PARA LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA, SÓLO PARA CATALUÑA
1. Cualquier entrega de dinero del comprador al vendedor se presume entrega en concepto de arres confirmatorias, de manera que el importe entregado lo es como paga y señal y a cuenta del precio.
2. Si el contrato prevé el financiamiento por una entidad de Crédito, el comprador tiene la facultad de desistimiento en caso de no obtención del financiamiento. Admite pacto en contra.
3. En relación a las arras penitenciales, con la nueva normativa existe la posibilidad de constituir un depósito notarial para 6 meses y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad. El inmueble en este supuesto queda afectado a la devolución, llegado el caso.
4. Sobre la indicación de la superficie del inmueble, hay que tener en cuenta lo siguiente:
a. La referencia a la superficie es indicativa, salvo pacto en contra. Las diferencia en más o en menos no dan lugar a disconformidad, excepto que sean superiores al 10% o bien sea un requisito para el uso pactado a que se destinen los inmuebles de las mismas características.
b. Si el precio se calcula por razón de medida, una diferencia que no sobrepase el 10% da lugar a una modificación proporcional.
c. Si el precio se pacta globalmente, la diferencia en más o en menos, no da lugar a la modificación del precio, ni a disconformidad, siempre que sea la voluntad de las parte concluir el contrato en cualquier caso.
5. En relación a los inmuebles en construcción o rehabilitación con constitución de comunidad, atenderemos a las siguiente regulaciones:
a. Posibilidad de constituir régimen de comunidad sobre la finca donde se integra el elemento comprado de un edificio en construcción o rehabilitación.
b. Es necesario hacer la descripción del bien, de la finca donde se integra.
c. Se puede establecer el plazo final de la construcción o rehabilitación que no puede superar, los 10 años desde la obtención de la licencia. A falta de pacto, el plazo será el fijado por la licencia.
6. Para el caso de los inmuebles en construcción o rehabilitación previa a la licencia de obres, las novedades son:
a. En estos supuestos es necesario siempre que no sea vivienda y que el contrato se concluya antes de la obtención de la licencia. Será necesario establecer las características y condiciones de la obra, el plazo inicial y final y la calidad de los materiales usados.
b. Se puede fijar que el plazo final, el cual nunca será superior a los 10 años, se compute desde la conclusión del contrato o desde la obtención de la licencia. En este último caso, el plazo de la obtención de la licencia no puede ser superior a 2 años.
7. Las novedades introducidas en el régimen de la comunidad son las siguientes:
a. La cuota del comprador en la comunidad constituida para la construcción o rehabilitación será la misma que tanga el elemento en el régimen de propiedad horizontal en que se integra una vez construido o rehabilitado.
b. Se ha implementado la exclusión de la acción de división y derechos de adquisición preferente entre propietarios de diferentes elementos del edificio.
c. Finalizada la construcción o rehabilitación, la cuota del comprador, da lugar a la propiedad separada del elemento adquirido.
d. El vendedor puede otorgar escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal si hace constar una descripción individualizada del elemento vendido, tal como aparece en la escritura de compraventa. El elemento se debe inscribir a nombre del adquiriente.
8. El pacto resolutorio:
a. El pacto debe estar contenido en el contrato y faculta para resolver el mismo y recuperar el inmueble previo requerimiento notarial de pago de 20 días de gracia con advertencia de resolver la compraventa.
b. Requiere que el precio impagado supere el 15% del precio íntegro más los intereses. Si el pacto de ha formalizado en escritura pública inscrita en el Registro, hay que prever, para que la resolución pueda ser efectiva, la parte impagada del precio aplazado, incluidos los intereses pactados si los hay, y tiene que superar el 15% del precio íntegro más los intereses.
c. Se puede establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya tenido que percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de la resolución. El procedimiento para hacer efectivo el pacto resolutorio debe estar contenido en escritura notarial.
d. Si se han pactado intereses, se debe incorporar en la escritura un cuadro de amortización. El tipo de interés tiene que ser fijo, se tiene que devengar por meses vencidos y no puede superar el interés legal en el momento de la otorgación de la escritura, incrementado en un 50%. El vendedor no puede reclamar nada para cuotas futuras no vencidas.
e. El notario pide el certificado de dominio y de cargas.
f. Una vez recibida, el Notario debe notificar la voluntad resolutoria del vendedor, con los efectos desde la fecha de la notificación. También tendría que notificarlo a los titulares de derechos reales posteriores y al conjugue o conviviente, en caso de vivienda familiar. La notificación debe ser personal.
g. El comprador tiene un plazo de 15 días para oponerse, si paga la deuda, si alega el pago o por otra causa de oposición prevista contractualmente. En este supuesto el Notario cierra el procedimiento y queda abierta la vía judicial o arbitral. No se puede alegar pago si los pagos se pactaron por transferencias a la cuenta de provisiones del Notario que autoriza la escritura de compraventa y no consta que los pagos se hayan hecho.
h. En caso de falta de oposición o bien oposición limitada a la liquidación hecha por el vendedor, el acta de resolución constituye titulo para inscribir el dominio al vendedor, la cancelación de la condición resolutoria y a de todos los asientos posteriores de cargos, gravámenes y derechos, salvo que lo sean sobre la vigencia o ejercicio de la misma condición resolutoria.
i. La readquisición del bien conlleva su afectación, con carácter real, en el beneficio del comprador y de los titulares de los asientos posteriores como garantía de la cantidad que, si precisa, se tanga que pagar al comprador. El importe es la cantidad total que el vendedor ha percibido hasta la fecha de la resolución según lo que determina el acta notarial.
j. La afectación no se produce o se extingue total o parcialmente, si concurren los siguientes requisitos:
Consentimiento del comprador y si precisa de los titulares de derechos posteriores.
Resolución judicial o laude arbitral
Consigna de la cantidad garantizada o aval bancario
Caducidad 180 días desde la fecha de la preinscripción, salvo anotación anterior de demanda de oposición a la resolución.
Asociación API-Peritos Inmobiliarios
