Nueva Ley Ley del crédito inmobiliario Ley 5/2019, de 15 de marzo que entró en vigor el 16 de Junio del 2019 para solo para las nuevas hipotecas que se concedan a todas las personas físicas , con está ley que pretende garantizar la protección de los consumidores a la hora de contratar un préstamo.
Se regula detalladamente toda la fase contractual
Se establecen normas de conducta
Se establece un régimen sancionador
El banco está obligado a realizar un test de solvencia, siempre sin coste para el cliente, esta fase siempre es la más importante que el interesado debe de conocer para que se le conceda la hipoteca y no pierda el tiempo a las partes. Será para comprobar que cada cliente es capaz de afrontar los pagos.
En la fase precontractual, las entidades tienen que entregar dos documentos nuevos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE)
La FEIN es la información personalizada de la hipoteca, la FIAE tiene los datos sobre cláusulas y elementos relevantes como el reparto de gastos del préstamo.
El banco aportará al cliente el cuadro de amortización del tipo de interés del préstamo, y el del importe de las cuotas y su periodicidad
El cliente tiene que recibir toda la documentación, como mínimo, 10 días antes de la escritura.
Ahora nos notarios adquieren más protagonismo que antes
Con la nueva norma, el cliente visitará dos veces al notario que él mismo elija. El notario redactará su acta notarial de forma gratuita,
Una vez redactada y firmada el acta notarial, se inicia la fase contractual, con la autorización de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario , que suelen firmar simultáneamente.
Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga el cliente, porque una vez autorizadas las escrituras por el notario no se podrá volverse atrás.
El notario deberá controlar al autorizar la escritura del préstamo hipotecario
Con la ley de crédito inmobiliario desaparecen las cláusulas suelo y el texto que prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable.
Hasta ahora, el cliente pagaba los gastos de gestoría, notaría, registro de la vivienda y la tasación. A partir del lunes, los tres primeros los pagará el banco.
La tasación de la vivienda es el gasto que tendrá que pagar el cliente y con ello podrá elegir tasador.
La entidad no podrá cobrar comisiones por novación en el préstamo.
El cliente no estará obligado a contratar con la entidad que le conceda la hipoteca otros productos vinculados como pólizas del hogar, seguros planes de pensiones, etc.
En el caso de los impagos en caso de desahucio cuando el cliente deba 12 mensualidades o bien el 3% del capital del préstamo , durante la primera mitad de duración del crédito. Durante la segunda mitad de la vida del préstamo la ejecución se llevará a cabo en caso que el cliente deje de pagar 15 meses o el 7% del crédito.
La norma prohíbe la vinculación de productos , en caso de seguro del hogar el cliente podrá presentar el seguro de su aseguradora.
Sí se podrá cobrar la comisión de estudio por parte del banco
Se ha introducido cambios para facilitar el cambio de una hipoteca a otra.
Se podrá devolver todo o parte del préstamo antes del tiempo establecido, La norma especifica que en el caso de hipotecas a tipo fijo, la comisión no podrá exceder el 2% del capital anticipado , no sobre el que aún está pendiente, durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir del undécimo año.
Para hipotecas de tipo variable, el coste no superará el 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años, o el 0,15% de los cinco primeros.
La opción de la dación en pago no será obligatoria para los bancos.
